田舎にある実家の空き家・・・ お盆の帰省の際に立ちより、それとなく窓を開け換気をして、またいつものように戻る。毎年繰り返します。家財道具を片付けるのも大変だし—— 特段急いで売却する必要もないし—— いずれは売却することになるのだろうな—— もう少し先かな—— そんなそんな感じの方も多いと思います。
空き家管理の方法や注意点
冬季に気温がマイナスになる地域の場合、空き家にした状態が続くと主に給排水管の不具合の可能性が高まります。凍結による給水管のヒビ割れ・破損・破裂が発生する場合があります。たいてい空き家にする場合、水抜きを行った後、電気・ガス・水道等の契約を解約すると思います。水抜きをしっかりと行えば凍結による給水管の不具合はほぼ回避できますが、水抜きしなかった場合や水抜きしたつもりが水抜き不良だった場合、不具合が発生する可能性が非常に高まります。
水抜きに関して、給湯器も水抜きが必要ですので忘れない様に行います。給湯器について、仮に通電しない状態で一冬以上越した場合は、給湯器の水漏れ等の故障はあるものと考えた方がよろしいと思います。
外水栓も水抜きが必要ですので忘れないように行いましょう。
これらの作業を終えてから水道事業者に連絡して大元の止水栓を止めてもらうとよろしいです。
水抜きとあわせて行いたいのが、水廻りの排水トラップの凍結予防です。これも仮に通電していれば、例えば、トイレの排水トラップの凍結防止ヒーターが稼働するので凍結の問題は少なくなりますが、電気を解約している・劣化などによる凍結防止ヒーターの不具合・ヒーターコンセントが抜けているなどの場合ですと、気温がマイナスになる地域の排水トラップは破損又は破裂する可能性が高まります。２階にもトイレがある場合は特に要注意です。
冬期間だけ通電できればいいのですが、遠方ですと手間がかかることと思います。このような場合の予防方法として多いのが不凍液の使用です。水廻りの排水トラップ内に不凍液（不凍液の色が濃い場合、例えば、便器内に色が移る場合がありますので要注意）が入るよう注入して対策を行う場合があります。凍結予防の対策として完全ではない場合や各種問題もあるかもしれませんが対策方法の一つではあります。
冬期間の排水トラップの不具合のほとんどはトイレで発生します。構造上の問題なのか、またはトイレの配置の問題でしょうか（トイレはたいてい住宅の角部分に配置されていますが、やはり気温の影響をうけやすいのでしょうか）——。キッチンや洗面台・お風呂などにも排水トラップがありますので、不安な場合は同様の対策を行うのがよろしいと思います。また夏場の場合だと、排水トラップ内の水が乾き無くなってしまい、建物内に汚水管からの臭いが逆流してくる場合があります。ほおっておくと建物内に臭いがしみつきます。予防策としては、排水口にしっかりふたをすることや例えば洗濯場の排水口はサランラップなどで排水口を覆うなど対策を行っておくと臭いの逆流を予防することができます。
空き家管理のポイント
空き家を管理する際の大事なポイントについて給排水管の対策はもちろんですが、私の場合、屋根の状態に関して特に注意を払います。例えば帰省した際、第一に確認するポイントは屋根の状態だと思います。これまでいくつもの空き家の仲介や相談などを行ってきましたが、屋根のメンテナンス（塗装や補修など）を定期的にしっかり行っている建物は、築年数が古くとも全体的に建物の状態も良く劣化が少なく感じます。確認する際は、２階建てであれば２階の部屋の天井や壁にシミ（※結露でもシミになる場合もありますので判断は難しい場合があります）などが無いか様子をよく確認したり、２階の窓から見える範囲で構わないと思いますが、屋根の錆などの発生状況を都度確認することをおすすめします。天井などに雨漏りが発生したような跡やシミ汚れがあったり、屋根にサビが発生しはじめている場合、多少でも雨漏りが発生しはじめている場合があります。（結露や台風などによる一時的な吹込みの場合などもあるので判断は難しいですが・・・） 早期発見がカギとなります。
空き家管理のポイントは対策及び早期発見ですね。
実際に雨漏りだった場合、仮に’――補修しない――’のであればいよいよ売却のタイミングだと思います。仮に雨漏れがあっても初期（被害が最小限）であれば対処可能ですので、不動産市場で中古住宅として流通可能です（雨漏り補修分として相場より価格を下げる又はお問い合わせ時に雨漏り補修分として売出価格から値引き可能であることを伝えるなど——いずれにしましても中古住宅として売出可能です）。
屋根の状態を確認する際は併せて基礎まわりの状況も確認しておきましょう。基礎廻りの雑草は丁寧に除草し、特に木材などは残置しないように処分しましょう。そして基礎に蟻道ができていないかどうかも屋根の状況と合わせて確認しておくと安心です。
最近では、建物管理を請け負う会社もあります。一ヶ月に数千円程度で月に一度の建物の換気や見回り・報告などを行いますが、月に一度の換気がどの程度の効果か分かりませんし、特段何かしらの免許が必要な業務でもなく、仮に管理する会社が不動産会社であれば将来的な売却の際のわずらわしさが残るだけになるかもしれません。管理に関しては主に前述の通りですし、夏場の庭や建物周辺の雑草は帰省時にホームセンター等で販売されている除草剤をまいたり、庭木についてはシルバー人材センターを活用すれば、さほど手間はかかりません。近年、様々な事件や事故が急増していることもあるので、特に家財道具が残置してある住宅については、不動産業者に鍵を預けるのは慎重に行ったほうがいいと個人的に思います。
建物の築後経過年数や現状などもございますが、定期的に帰省する機会がある場合やご自身で管理が可能と考えられるのであれば、空き家についてはご自身で管理や点検などを行う方法をおすすめします。
まとめ
今回は、「空き家管理の方法と失敗しないための注意点」についてお伝えしました。
おおまかに言いますと、屋根・基礎まわり・給水及び排水についての箇所が大きなチェックポイントになります。
仮に帰省した際は、ポイントをおさえて時間があればそれ以外（例えば床の沈み込み・外壁の劣化具合・隣接地からの植栽越境など）も確認してみてください。自身で管理していると、将来、売却するときにある程度、建物の状況がつかめています。後々に’状況・不具合など全くわかりません’という状態にはならないことから、売主であるご自身はもちろんのこと、売却依頼先の不動産業者や購入を検討されるお客様にとっても、物件に対する安心感が非常に高まることに繋がります。
