不動産一括査定の利用で価格（売出価格）はおおよそ決まり、地元の不動産業者に仲介をお願いしようと考えているが、「１社だけに専任媒介契約で依頼するのがいいのか？—— それとも２～３社に一般媒介契約で依頼するのがいいのか？——」といったことで悩みますよね。上手に依頼する方法を知ると、どのようにすればいいのか悩みが解決します。
はじめに
媒介契約の「媒介」とは、当事者双方すなわち売主と買主との間に立って、’売買契約の成立に向けて尽力する行為’であり、一般的に「仲介」とも言われます。
一般媒介契約と専任媒介契約の主な特徴を交えて比較してみます。
一般媒介契約は、売主は他の不動産業者に重ねて依頼することができます。有効期間は３ヶ月を超えない範囲で協議の上、定めることになります。不動産業者が目的物件を指定流通機構に登録する義務はありませんが、登録することとした場合にあっては、指定流通機構に登録する義務があります。
専任媒介契約は、売主は他の不動産業者に重ねてすることができません。有効期間は３ヶ月を超えない範囲で協議の上、定めることになります。（この部分は一般媒介契約と同じですね） 不動産業者は契約締結翌日７日以内に目的物件を指定流通機構に登録する義務があり、登録を証する書面（指定流通期間が発行する登録を証する書面）を遅滞なく売主に引き渡さなければなりません。不動産業者は２週間に１回以上業務の処理状況を売主に報告することとなります。
指定流通機関という言葉がよくでてきますが、レインズという不動産業者専用のネットワークシステムのことです（売りにだされている土地・中古住宅・中古マンション等の情報が掲載されている不動産業者専用のシステムです 原則一般の方は見ることはできないシステムです）。
上記のそれぞれの特徴を理解したうえで、おすすめ方法をお伝えしますね。
おすすめ方法 その壱
- 目的物件が’空き家又は更地の場合’は、２～３社程度に候補を絞ります（結果、最終的に１社のみになる場合もありますが、いずれであってもおすすめです。この際、候補に揚げた２～３社の不動産業者がどのような不動産ポータルサイトへ参画しているか・掲載写真が際立っているか・コメントが魅力的で的確かどうかなど、多少手間はかかりますがあらかじめ確認してメモ程度に記録しておきましょう）。
- 次に候補（２～３社程度）の不動産業者の中から特に成約に向けて尽力してくれそうな不動産業者（担当者の人柄もとても重要ですが、その不動産業者がスーモ・ホームズ・アットホームのいわゆる大手三大不動産ポータルサイトの複数又は全てに参画していて、掲載写真や各種コメントも上手い）をあらかじめ１社決めておきます。
- 最後に売却依頼の連絡をおこないますが、不動産ポータルサイトは各社１サイトのみとして他の不動産業者（２～３社程度）と同じサイト上で売物件情報が重複しないよう、掲載してもらうサイトを相談及び指定して売却依頼するということがポイントです。例えばA社にはスーモだけに掲載を依頼して、B社にはホームズだけに掲載を依頼するといった感じです。更に、特に成約に向けて尽力してくれそうな不動産業者の１社のみに指定流通機構に登録してもらう内容で一般媒介契約を結びます（１社以外の不動産業者には指定流通機関には登録しないよう、相談時に合わせて忘れずに伝えてください）。
念の為、この方法を行う場合、まずはこのような形（例えば、サイトへの掲載はスーモのみとする）で不動産業者が依頼を受けてくれるかどうか、候補を縛りきった後に事前に確認することをおすすめします。この際、確認する順番としては、特に成約に向けて尽力してくれそうな不動産業者の１社の確認を最後に行うことがポイントです。仮に、特に成約に向けて尽力してくれそうな不動産業者をCとすると、A社・B社に事前に確認をすることになりますが、この確認の時点であまり前向きではない不動産業者は、依頼する候補から除外したほうがいいです。
新築建売住宅のような売り物件情報に関しては慣れましたが、一般の顧客の売り物件情報（土地や中古住宅）が、同じ不動産ポータルサイト上にズラリと縦に並ぶ様子は不動産業者間でも実は評判は良くありません。不動産業者でさえそう感じているのに、このようなおすすめ方法その壱のやり方全般をめんどうに思われたり、理解してもらえないような不動産業者であれば、その業者には依頼しない方が良いと思います。
ここまでの時点で、仮にA社を除外する場合は、B社とC社に依頼、A社B社ともに除外する場合は、C社のみに依頼するという流れが出来上がります。最終的にC社のみに依頼することになった場合は、Ｃ社と専任媒介契約に切り替えて依頼しましょう。もしも、A社・B社・C社の３社が快く依頼を受けてもらえれば、各種のサイトにそれぞれの不動産業者が撮影した写真や様々な特色有るコメントで、あなたの物件が紹介されます。たいていの買手（顧客）は、複数の不動産ポータルサイトをチェックしていますので、買手（顧客）からすると、サイトによって様々な視点で物件が公開されているので物件を閲覧する滞在時間も長くなりますし、より物件の詳細も分かりやすく有益です。最終的にC社１社のみになった場合でも、迷っていたA社及びB社を除外でき、信頼できるC社の担当者に安心してまかせることができます。結果的によろしいと思います。
おすすめ方法 その弐
目的物件が’マンション’の場合は、物件の売出を１社に絞り専任媒介契約を結びましょう。基本的には中古マンションの仲介を専門とする地元業者（売却したい目的物件と同じマンションデベロッパー（例えば住友不動産や野村不動産・大和ハウス工業や穴吹興産等々）の不動産部門が対象物件のエリア内に有る場合はその不動産部門に依頼するのも良いと思います。そうではない場合は中古マンションの仲介を専門とする地元業者）に依頼するといいと思います。’中古マンション’の場合、新築分譲の販売代理を行っている業者は避けて（もし依頼した場合、ご自身の物件がおとりといいますか、新築を販売するために利用されてしまう可能性がありますので）、中古マンションの仲介を専門とする地元業者というのがポイントです。
不動産業者が取り扱っている物件の割合をみますと、たいてい中古マンションの割合は少なく、不動産営業マンの中にはマンションについてあまり詳しくない営業マンが実は少なくありません。それに対して中古マンションを専門に取り扱っている不動産業者の場合、元新築分譲マンションの営業マンであったり、また、マンション専門に営業を繰り返している営業マンはマンションに関して豊富で詳細な知識を有していますので案内時の決定力も違います。専門というだけあってポータルサイトでの目的物件の見せ方やコメント能力も巧みですので安心して依頼できます。
おすすめ方法 その参
方法１又は方法２が特におすすめですので、この方法３はおすすめといいますか、方法１でも方法２でもない「どうしても、どうしても、２社又は３社で悩んでしまう」という方への限りなくご提案に近い方法です。その方法は、専任媒介契約で各不動産業者に１ヶ月ないし２ヶ月ずつ期間限定で順番に依頼するという方法です。媒介契約の有効期間は３ヶ月を超えない範囲で協議の上、定められますので、１～２ヶ月でも不動産業者がそれでよければ特段問題はありません。依頼する順番はご自身がよろしいように決めていいと思います。実際に順番に全ての業者に依頼し終わると、各不動産業者の違いや特徴が良く分かるはずですので、そのあとは１番信頼できる業者へ一般的な専任媒介契約の期間で依頼して、ブレずに成約・取引完了までお世話になるのがよろしいと思います。注意点とすれば、順番に依頼する場合、その最中、各不動産業者は当然、自社が依頼されている間に成約したいと考えますので、おそらく価格交渉（値引きの相談）の相談があったり又は、期限が短く限られてしまうので営業マンによっては買手とも商談がしずらくなり、あまりよくありませんが成約にむけての熱意や努力がやや劣ってしまうことはあるかもしれません（たまたま成約できた場合はラッキーです）。また買手側（顧客）からすると、次々と取扱い業者が変わるので、対象物件に対して「なんだろう？」という疑問を持たれます。
方法３につきましては、「どうしても、どうしても２社又は３社で悩んでしまう」という方への、あくまで限りなくご提案に近いおすすめの方法です。「どうしても・・・どうしても・・・」という方向けです。あしからずご了承ください。
まとめ
今回は、「一般媒介契約？専任媒介契約？ おすすめ方法３選」についてお伝えしました。依頼先は売却の運命を左右するので売出価格と同様、非常に大事です。
物件の成約に向けて不動産業者と上手につきあいましょう。
目的物件の売出し準備が整うといよいよ物件が不動産ポータルサイトに一般公開されます。一般公開直後は閲覧される件数もグングン増加しますが、通常、徐々に減りやがて落ち着きます。この落ち着くまでの期間の間に現地案内が数件でもあると成約の可能性は高まります。逆に無かった場合は創意工夫が必要になります。
依頼した物件が不動産ポータルサイトに公開されたときは、売出開始時の写真掲載やコメントなどの内容を記録しておきましょう。その後も定期的に写真やコメントを確認することをおすすめします。
以下の記事では「依頼した物件の反響が落ち着いた又は無い場合の対処方法」についてお伝えしているので、こちらの記事もぜひ併せて読んでみてください。
