建物が古いので解体更地渡しにしたいけど、解体費用の手持ち資金が無い—— 売却には測量が必要と担当者から言われたが測量費を支払うあてがない—— 不動産業者の担当者からのお決まりの様な説明や説明が不足気味だな—— ―――といろいろと考えたりしますね。担当者の経験が浅かったり気が利かなかったり忙しかったりすると、必要な事が伝わらなかったり余計な心配事が増えたりする場合があります。
現状で売却？それとも解体更地渡し？
空き家を売却する場合、大きく分けて、現状で売却又は解体更地渡しのいずれかの方法での売却がスタンダードな方法となります。どちらの方法にするかは建物などの状態にもよりますし担当者との相談やアドバイスもあるかと思います。現状で売却すると仮定した場合、顧客は現状のまま住める住宅又は現状にリフォームやリノベーションを施して住める住宅を探しているお客様ですので、不動産ポータルサイトの種別は「中古住宅」で登録することになります。対して解体更地渡しとなると、顧客は新築を検討しているお客様ですので、不動産ポータルサイトの種別は「土地」で登録することになります。
「中古住宅」を探している顧客は、ほとんど土地情報を見ません。同じように「土地」を探している顧客は、ほとんど中古住宅情報を見ません。当り前ですが、売買はお互いがマッチしないと成立しません。
「中古住宅」を探しているのは、通常、一般の個人が不動産ポータルサイトを利用して、自分が希望する場所・間取り・予算等考えながら検索します。それでは「土地」はどうでしょうか？ 私の実感として、四半世紀程前までは土地を探しているお客様は不動産業者の窓口に相談に来場し、不動産業者から土地情報を得ていましたが、いつしか土地情報は、新築住宅会社が不動産業者から情報収集してお客様に提供する形になり、現在では当たり前のようになっているケースが多いと思います。お客様の条件に合った土地情報を持参した新築住宅営業マンがお客様の信頼を勝ち取り、そのままその建築業者で新築するという流れが、前程ではありませんが現在も多いと思います。なので新築住宅営業マンは一生懸命に土地情報を集めます。このような形から「中古住宅」探しは主に一般個人が検索・「土地」探しは主に新築住宅営業マンが検索するといった構図になります。更に「土地」を血眼になって探している新築住宅営業マンはレインズはもちろん自社や個人的な情報源をフルに活用します。これらを踏まえて、建物の劣化が激しい又は不具合が多い場合は、「土地」（解体更地渡し）として、まずは不動産業者に依頼して、レインズ登録のみしてもらうことをおすすめします。
レインズ登録のみ（不動産ポータルサイトには掲載しない）がポイントです。
タイミングが良ければ数日で反響や予約が入る場合もあります。逆に一ヶ月～数ヶ月も反響が無い場合は「土地」としての売却は難しい又は長丁場になることが予想されますので、これが予想された場合、このタイミングで「中古住宅」に切り替えて売出しを行うのも一つの方法です。この程度の期間、売地情報を流しておくと新築住宅営業マンには、土地として情報がおおよそ浸透していますので、もし仮に土地探しのお客様が現れても「あの物件どうなりましたでしょうか？」と新築住宅営業マンから問い合わせが入ります。「土地」での売却は難しそうだな・・と感じたら、不動産業者に種別を「中古住宅」に切り替えて依頼し、リフォームやリノベーション等を検討しているかもしれない客層に不動産ポータルサイトで情報公開してみるとよろしいと思います。
本題
空き家を売却する際、解体更地渡しとすると、解体費の負担が発生します。お客様の中には売却を依頼する前又は依頼したら直ぐに解体しなければと考える方がよくいらっしゃいますがケースバイケースですので、担当者とよくご相談しましょう。
これは不動産業者によるかもしれませんが、私の場合、建物などの解体は買主が見つかり契約した後に解体作業に着手するよう準備し、解体費用については決済時（取引完了時）に売却代金でお支払いいただく形をとっていました（測量費等も同様です）。
解体更地渡しや測量などが契約条件の場合、契約が無事に完了すれば問題ありませんが、契約に万が一があると大変です。万が一に備えて確認や準備などしておくことが重要です。
解体途中に契約キャンセルされた・解体費が見積りより高額になったとならない様、以下の記事もご参考にしていただきたいと思います。
決済時（取引完了時）に、解体費や測量費を支払う方法は、不動産業者と解体業者・測量会社との関係性もあると思います。例えば解体費は一般的な住宅の場合、数百万円という金額になりますので、手持ちの資金が有る場合は問題ありませんが、もし手持ちの資金が無い場合は事前に担当者に相談・確認をしてみるとよろしいと思います。 解体更地渡しの場合で、建物内に家財道具等が残置されている場合、解体費とは別に残置物の撤去処分費用の見積もりを合わせてお願いしてみるのもよろしいと思います。残置物の撤去見積りが自身の検討の範囲内であれば、これも解体業者に依頼すれば、決済時（取引完了時）に合わせてお支払い可能となりますので、売却に関する様々な諸経費について手持ち資金が無い又は一旦でも持ち出しをしたくない場合は、このような事も合わせて担当者に相談するとよろしいと思います。
まとめ
今回は、「解体費や諸経費の支払いは取引完了時でOKな場合もあります！」についてお伝えしました。解体したいけど手持ち資金が無い・残置物の撤去費用が捻出できないなどでお悩みの方は結構いらっしゃいます。不動産業者や担当者によっては、最初から提案してくれたりご相談に応じてくれるところもありますので、およその諸経費、例えば解体費や測量費などは契約完了時に売却代金でお支払いしたいことを最初に相談して確認しておくとよろしいと思います。
